Pourquoi Marseille reste une valeur sûre en 2026.

La cité phocéenne attire toujours investisseurs et habitants. Mais qu’est-ce qui fait de Marseille une place forte de l’immobilier locatif en 2026 ?

Marseille, un marché en croissance continue

En 2025, le prix moyen de l’immobilier à Marseille atteignait environ 3 600 €/m² contre 3 000 €/m² en 2019 (Meilleurs Agents) : une hausse de près de 20 % en six ans, malgré un contexte économique national parfois incertain. Cette progression s’explique par plusieurs facteurs :

• Un dynamisme démographique : avec plus de 870 000 habitants et une aire métropolitaine de 1,6 million, Marseille continue d’attirer de nouveaux arrivants, notamment des actifs et des étudiants.

  
  

• Un déficit structurel de logements : la demande locative reste supérieure à l’offre, renforcée par une population jeune (43 % des habitants ont moins de 30 ans, selon l’INSEE).

  
  

• Une attractivité accrue : soleil, mer et coût de la vie inférieur à Paris ou Lyon font de Marseille une alternative séduisante.

Des rendements locatifs supérieurs à la moyenne

Alors qu’à Paris, le rendement brut tourne autour de 3 %, Marseille offre encore des rentabilités moyennes entre 5 et 6 % selon les quartiers (notamment dans le 3ᵉ, 10ᵉ ou 15ᵉ arrondissements). Les arrondissements centraux (1ᵉʳ, 6ᵉ, 7ᵉ) restent plus chers, mais garantissent une valeur patrimoniale solide.

Le marché est également porté par la colocation et la location meublée (LMNP), particulièrement prisées des étudiants et jeunes actifs.

Les grands projets urbains dopent l’attractivité

Marseille est au cœur de profondes transformations qui redessinent son visage urbain et renforcent son attractivité pour les investisseurs :

• Euroméditerranée : lancé dès les années 1990, ce projet d’aménagement continue en 2026 de transformer d’anciens quartiers industriels en pôles économiques et résidentiels modernes. Avec plus de 7 milliards d’euros investis sur 480 hectares, ce programme a permis la création de milliers de logements neufs, mais aussi de bureaux accueillant de grandes entreprises, renforçant ainsi la demande locative.

  
  

• Marseille en Grand : ce plan d’investissement national de 1,5 milliard d’euros porte sur la rénovation de centaines d’écoles, la réhabilitation de logements insalubres et l’amélioration de la voirie. En améliorant concrètement le cadre de vie, il rend des quartiers auparavant délaissés plus attractifs, favorisant à terme une revalorisation immobilière.

  
  

• Les transports en pleine mutation : le prolongement du métro (ligne 2 vers Saint-Loup et Belle-de-Mai) et l’extension du tramway vers les quartiers nord et sud fluidifient la mobilité. Pour un investisseur, cela signifie que des zones jusque-là périphériques gagnent en valeur grâce à une meilleure accessibilité.

  
  

• Grands équipements culturels et sportifs : après l’Euro 2016 et les Jeux Olympiques de 2024 qui ont stimulé les infrastructures sportives, Marseille capitalise désormais sur ces aménagements pour renforcer son attractivité touristique et résidentielle.

Les transformations urbaines et sociétales

Au-delà des grands chantiers visibles, d’autres dynamiques structurent la ville et impactent directement le marché immobilier :

• Requalification des centres anciens : plusieurs quartiers historiques comme Noailles, Le Panier ou La Belle-de-Mai bénéficient de programmes de réhabilitation visant à lutter contre l’habitat indigne. Ces opérations permettent de transformer des logements vétustes en appartements modernes, très prisés en location.

  
  

• Accent sur la transition énergétique : le parc immobilier marseillais est ancien (près de 70 % des logements datent d’avant 1975). En 2026, la rénovation énergétique devient incontournable, soutenue par des dispositifs comme MaPrimeRénov’ ou l’éco-PTZ, ce qui permet aux investisseurs de valoriser leur bien tout en réduisant leur fiscalité.

  
  

• Montée en gamme de certains quartiers : des arrondissements historiquement populaires (comme le 3ᵉ ou le 15ᵉ) connaissent un processus de gentrification, attirant de jeunes ménages et investisseurs en quête de rentabilité supérieure.

  
  

• Économie locale en diversification : Marseille n’est plus seulement tournée vers son port. Les secteurs de la santé, du numérique et des énergies renouvelables y créent des emplois, soutenant une demande locative solvable.

Un marché résilient face aux aléas

Malgré un ralentissement du marché immobilier français en 2023-2024 dû à la hausse des taux d’intérêt, Marseille a mieux résisté que d’autres métropoles. La raison ?

• Une demande locative constante, soutenue par une économie locale diversifiée (santé, logistique, tourisme, nouvelles technologies).

  
  

• Une présence universitaire massive : 100 000 étudiants, dont une part importante cherche à se loger en ville.

  
  

• Le tourisme, avec plus de 6 millions de visiteurs annuels, qui soutient le marché de la location saisonnière.

  
  

Perspectives fiscales et réglementaires

En 2026, le cadre fiscal reste favorable aux investisseurs :

• Statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permettant d’amortir le bien et de réduire l’imposition sur les loyers.

  
  

• Dispositif Pinel+ encore disponible dans certains quartiers de Marseille classés zones tendues (B1 et A).

  
  

• Opportunités dans la rénovation énergétique : de nombreux immeubles anciens nécessitent des travaux de performance énergétique, ouvrant droit à aides et subventions (MaPrimeRénov’, éco-PTZ).

  
  

Conclusion

Marseille en 2026 reste un marché où l’investisseur locatif combine rendement, potentiel de valorisation et diversification patrimoniale. Si certaines zones demandent de la prudence (vacance locative plus élevée dans certains arrondissements excentrés), la dynamique globale confirme la solidité de la cité phocéenne.

Investir aujourd’hui à Marseille, c’est miser sur une ville en pleine transformation, où se conjuguent soleil, croissance et rentabilité.