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Comment choisir la ville idéale pour un investissement locatif ?

Writer's picture: Tejann ImmobilierTejann Immobilier

Un guide complet pour dénicher la perle rare et optimiser votre rentabilité.


Lorsqu’on souhaite se lancer dans l’investissement locatif, l’une des premières questions qui se posent est : Où acheter ? Parce qu’avouons-le, trouver le bien parfait est déjà un défi en soi, mais le chercher dans la mauvaise ville peut transformer ce beau projet en casse-tête chinois. Alors, comment éviter de se tromper ? Dans cet article, nous allons passer en revue les critères essentiels pour choisir la ville idéale, tout en saupoudrant le tout d’anecdotes, de données concrètes, et d’un soupçon d’humour (on vous promet de ne pas trop en abuser). Attachez vos ceintures, c’est parti pour un voyage à travers la France et ses perspectives locatives !


1. Définir sa stratégie d’investissement


Avant même de dresser la liste des villes “stars” de l’investissement locatif, il est essentiel de définir sa stratégie. En effet, on ne choisit pas Lille ou Montpellier de la même façon : on investit à Lille pour sa population étudiante et la proximité avec la Belgique, tandis qu’à Montpellier, on privilégie le dynamisme économique et l’afflux de nouveaux habitants qui cherchent à profiter du soleil.


  • Objectif patrimonial vs. cash-flow : Certains investisseurs recherchent avant tout à se constituer un patrimoine immobilier à long terme (ce qui privilégie les grandes métropoles), tandis que d’autres veulent un rendement immédiat avec un cash-flow positif (où certaines villes moyennes peuvent être très attractives).


  • Investissement sécurisé vs. prise de risque : Les villes de taille moyenne peuvent offrir des rentabilités plus élevées mais aussi des risques plus importants en cas de conjoncture difficile. Les métropoles, elles, demeurent des valeurs sûres en termes de demande locative, mais à des prix d’achat plus élevés.


Pour commencer, posez-vous ces questions : Quel est mon budget ? Combien de temps suis-je prêt à immobiliser mon capital ? Suis-je à l’aise avec le risque ?


2. L’importance du dynamisme économique


Un critère déterminant pour choisir la ville idéale est son dynamisme économique. Dans une zone où les emplois se créent et où les entreprises s’installent, la demande locative est souvent plus forte.


  • Taux de chômage : Un taux de chômage faible indique un bassin d’emploi solide. Selon l’INSEE, en 2023, le taux de chômage national se situe autour de 7,1 % (Source : INSEE, https://www.insee.fr). Ainsi, privilégiez des villes où ce taux est inférieur ou égal à la moyenne nationale pour sécuriser votre investissement.


  • Nouveaux projets urbains : Les projets d’aménagement urbain, de transports (métro, tramway, nouvelles gares) et de développement économique (implantation de zones industrielles, parcs d’entreprises) sont de bons indicateurs de la croissance future d’une ville.


  • Secteurs d’activité porteurs : Santé, numérique, recherche, tourisme… Identifiez les domaines où la ville excelle. Par exemple, Lyon est réputée pour ses pôles de recherche médicale et d’industries pharmaceutiques ; Toulouse brille dans l’aéronautique.


Un exemple concret : Rennes, capitale bretonne, mise sur son dynamisme numérique avec de nombreuses start-up et un écosystème universitaire solide. Résultat : la demande locative n’y faiblit pas.


3. Le potentiel démographique


Avoir une idée de l’évolution de la population est crucial pour garantir une bonne pérennité locative. Personne ne souhaite investir dans une ville où les habitants font leurs valises à la première occasion.


  • Croissance démographique : Selon l’INSEE, les régions du Sud (Occitanie et PACA) et de l’Ouest (Pays de la Loire et Bretagne) affichent une belle dynamique démographique (Source : INSEE, https://www.insee.fr). Des villes comme Nantes, Bordeaux ou Montpellier voient leur population augmenter régulièrement.


  • Âge médian et bassin étudiant : Si vous ciblez une clientèle jeune et étudiante, privilégiez les villes universitaires (Grenoble, Poitiers, Lille…). Les étudiants représentent une demande locative particulièrement intéressante, avec souvent un turn-over plus rapide mais un flux constant de nouvelles arrivées.


4. L’attractivité touristique


Le tourisme peut être un atout de taille pour booster la rentabilité de votre investissement, surtout si vous optez pour la location courte durée (Airbnb, par exemple). Plusieurs villes françaises profitent d’un rayonnement culturel et historique :


  • Villes touristiques majeures : Paris, Nice, Lyon, Marseille, Bordeaux… Elles attirent chaque année des millions de visiteurs (Source : Atout France, https://www.atout-france.fr).


  • Villes de charme, plus confidentielles : Avignon, Annecy, Bayonne… Leurs festivals, leur patrimoine et leur environnement naturel constituent des atouts non négligeables.


  • Zones touristiques saisonnières : Station balnéaire ou de ski, il est intéressant de se renseigner sur la fréquentation moyenne, la durée de la saison, etc.


En revanche, qui dit tourisme ne dit pas forcément tranquillité. Les locations saisonnières demandent parfois une gestion plus active et un renouvellement constant des locataires, mais elles offrent souvent des rendements plus élevés.


5. Le marché immobilier local et la rentabilité brute


On arrive au cœur du sujet : la rentabilité. Pour rappel, la rentabilité brute se calcule en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du bien, le tout multiplié par 100. Toutefois, la rentabilité nette tient également compte des charges, de la taxe foncière et des éventuels travaux.


  • Prix moyen au m² : Selon le baromètre LPI-SeLoger de 2023, le prix moyen au m² en France avoisine les 3 000 à 3 300 euros pour l’immobilier ancien (Source : LPI-SeLoger, https://www.seloger.com). Des écarts importants existent évidemment selon les régions.


  • Taux de rentabilité : En général, on vise une rentabilité brute d’au moins 4 à 5 % en zone tendue, et potentiellement entre 6 et 8 % (ou plus) dans des zones moins cotées. Par exemple, certaines villes de la périphérie parisienne ou des quartiers en pleine rénovation peuvent offrir des taux de rentabilité très corrects.


  • Évolution des prix : Regardez l’historique des prix sur les cinq ou dix dernières années. Une hausse constante pourrait signifier une bonne valorisation patrimoniale, mais attention au risque de surchauffe.


6. L’accessibilité et les transports


Acheter dans une ville bien desservie par les transports en commun facilite la vie des locataires, qu’il s’agisse de salariés ou d’étudiants. Voici quelques points à évaluer :


  • Présence d’une gare TGV : Des villes comme Tours, Angers ou Le Mans deviennent plus attractives pour les personnes travaillant à Paris mais souhaitant un loyer moins élevé.


  • Réseau de transports urbains : Métro, tramway, bus… Si le logement est situé à proximité des lignes fortes, votre bien gagnera en attractivité.


  • Projets d’infrastructures à venir : L’arrivée d’un nouveau tramway peut booster certains quartiers encore peu prisés.


7. Les perspectives de revente et la liquidité du marché


Personne n’aime se retrouver “coincé” avec un bien difficile à revendre. Même si l’objectif est de louer sur le long terme, mieux vaut garder en tête la perspective de la revente, au cas où votre stratégie évoluerait.


  • Délai moyen de vente : Selon la FNAIM, le délai moyen de vente en France est d’environ 60 à 90 jours, mais cela varie fortement d’une ville à l’autre (Source : FNAIM, https://www.fnaim.fr).


  • Taux de rotation : Plus les transactions sont nombreuses dans une ville, plus vous aurez de facilité à revendre le jour venu. Les métropoles régionales restent les plus dynamiques, mais certaines villes moyennes profitent aussi d’un marché local actif.


8. L’environnement : cadre de vie et potentiel de valorisation


Au-delà des chiffres, il y a le feeling. Alors non, ce n’est pas qu’une question de cœur, mais investir dans une ville où il fait bon vivre peut être un atout non négligeable.


  • Cadre de vie : Espaces verts, qualité de l’air, présence de lieux culturels, d’écoles et de services publics.


  • Qualité des infrastructures : La rénovation énergétique, les projets d’éco-quartiers, la disponibilité des services de santé et des établissements scolaires font partie des points essentiels pour attirer des locataires.


  • Potentiel de valorisation immobilière : Une ville qui mise sur une transition écologique (pistes cyclables, espaces verts, bâtiments basse consommation) aura plus de chances d’attirer une population soucieuse de son environnement.


9. Les aides et dispositifs spécifiques


Certains dispositifs de défiscalisation – Pinel, Denormandie, Malraux, etc. – sont plus intéressants dans certaines zones que dans d’autres. Il est donc crucial de se renseigner sur l’éligibilité de la ville à ce type de mesures.


  • Zones Pinel : Historiquement, Pinel s’appliquait aux zones A, A bis et B1, principalement les grandes agglomérations où la demande locative est forte (Source : Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, https://www.ecologie.gouv.fr).


  • Denormandie : Ce dispositif vise la rénovation dans les centres-villes anciens dégradés. Renseignez-vous pour savoir si la commune est éligible.


  • Subventions et aides locales : Certaines collectivités proposent des aides pour la rénovation énergétique ou l’aménagement de logements pour les étudiants.


10. Visiter pour mieux se projeter


On ne le répétera jamais assez : rien ne remplace une visite sur place. Se fier uniquement aux chiffres peut vous induire en erreur. Arpentez les rues, discutez avec les commerçants, prenez un café dans le quartier ciblé pour ressentir l’ambiance. Vous pouvez également consulter les plateformes de location en ligne pour voir à quel prix se louent les biens similaires.


  • Rencontrer des professionnels locaux : Agents immobiliers, notaires, gestionnaires de patrimoine… Ils ont souvent une vision fine du marché local et peuvent vous conseiller sur les meilleurs quartiers.


  • Sonder la concurrence : Visitez des logements comparables en location, évaluez leur état, leur loyer et la rapidité avec laquelle ils trouvent preneur.


  • Tester la mobilité : Essayez les transports en commun, regardez le temps d’accès aux grands axes routiers. Vos futurs locataires feront la même chose !


Conclusion


Choisir la ville idéale pour un investissement locatif est un savant mélange de stratégie, d’analyse de données et de ressenti personnel. Les grandes métropoles offrent généralement une sécurité locative et un marché liquide, tandis que les villes moyennes ou les zones en reconversion peuvent séduire par des rendements plus élevés et un potentiel de revalorisation important.

Gardez en tête l’importance du dynamisme économique, de la croissance démographique, de l’attractivité touristique et de la facilité de revente. Ajoutez-y un zeste d’optimisme, une pincée d’audace, et vous voilà prêt à dénicher la perle rare !

En clair, la France regorge d’opportunités pour qui sait la regarder avec un œil d’expert… ou, du moins, un œil curieux et bien documenté. Alors, prêt à faire vos valises pour aller visiter la prochaine ville de votre futur empire locatif ? Bonne chance, et n’oubliez pas de prendre un petit café au passage : c’est souvent en discutant avec les locaux que l’on découvre les vrais trésors !

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